Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których samodzielne miejsca to zarówno wyodrębnione, oraz niewyodrębnione to wchodzą w skład nieruchomości gruntowej.
Pojęcie mieszkaniowej wspólnoty wprowadziła ustawa o cech lokali z 1994 r. Jest konsekwencją przemian ustrojowych i potrzeby zastąpienia filozofii państwowej, gminnej lub spółdzielczej administracji, samorządnymi normami uczestnictwa w rynku współwłasności prywatnej, administrowanie przez organizmem gospodarczym jakim jest.
Zazwyczaj przywiązują współwłaściciele małą wagę do jakie szanse daje ustawa zdając się na zarządców. Nieruchomość gruntowa, grunt, to część przestrzeni ziemi, jest która oddzielny przedmiot cech, art. 46 KC, zob. też art. 4 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość lokalowa, budynek wyodrębniony, to jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej, gruntowej lub budynkowej, w ustanowienia celu autonomicznej cech lokalu. Natomiast może wspólnota prowadzić działalność gospodarczą i na propozycje wielorakie obniżać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Ustawa też określa standardy kreacji autonomicznej cech lokalu od budowli i terenu jak i prawa i obowiązki z tym związane.
Wspólnoty się nie zakłada. Powstaje z wyodrębnienia chwilą jednego lokalu gdy powstają niejako dwie nieruchomości: budynek i nieruchomość wspólna.
Ustawa wykorzystuje i wprowadza szereg pojęć, zrozumienie których jest niezwykle przydatne dla posiadania prawidłowego bycia członkiem wspólnoty przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwa w zarządzaniu wspólnym dobrem.
Wspólnota jest mieszkaniowa jednostką organizacyjną nie posiadająca osobowości prawnej, tzw. ułomna osoba prawna, ale ma ogrom jej cech. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, której się nie zakłada ale przystępuje do niej przymusowo w chwili nabycia lokalu. Wspólnota może mieszkaniowa nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
Niejasna jest zdolność wspólnoty do nabywania nieruchomości. Ustawa nie wyklucza nabycia nieruchomości. Z drugiej strony w piśmiennictwie branżowym przytaczane są odmowy przykłady poprzez sąd wpisania do wieczystych ksiąg wspólnoty jako posiadacza a wpisywanie lokalu do majątku wspólnego członków wspólnoty. Sąd Naczelny różnie orzekał na ten temat.
Bardzo podobnie z podmiotowością na gruncie zasad prawa podatkowego. Jedne urzędy uznają ją, inne traktują właścicieli jak solidarne osoby fizyczne. W praktyce wspólnoty występują o pisemną, wiążącą interpretację do stosownego urzędu skarbowego.
Miejsca i nieruchomość wspólna, wspólnota, posiadają osobne księgi wieczyste. Jako właściciele nieruchomości wspólnej to figurują w ogólnie nich każdocześni właściciele lokali wyodrębnionych. Księgi wieczyste to rejestr publiczny, pokazuje jaki stan prawny nieruchomości. Nieruchomość wspólna to grunt jak i te części budowli i urządzenia, jakie nie służą jedynie do użytku właścicieli lokali, ściany nośne, fundamenty, zadaszenie, klatka schodowa, kominy, piony wodno-kanalizacyjne, winda, telewizyjna antena zbiorcza, instalacja domofonowa, gazowa, centralnego ogrzewania itp.. Nieruchomość jest wspólna wyodrębniona przy ustanawianej okazji autonomicznej cech lokali to należą do niej wszystkie części budowli, jakie w chwili ustanowienia autonomicznej cech, dystrybucji, pierwszego lokalu nie zostaną wliczone do przestrzeni sumy użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budowli i tym staną samym się współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Właściciele niewyodrębnionych lokali figurują same jako współwłaściciele części wspólnych.
Nieruchomość może wspólna obejmować więcej niż jeden budynek i być położona na niż więcej jednej działce gruntowej.
Udziały w elementach wspólnych, uchwalone lub wg ugody, zapisane w księgach wieczystych decydują o praktycznie głosu we wspólnocie. Księgi wieczyste to rejestr publiczny, pokazuje jaki stan prawny nieruchomości. Działka terenu to niepodzielona, część ciągła przestrzeni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Można uchwalić zasadę "jeden właściciel-jeden głos" gdy ktoś ma więcej lokali.
Strukturę udziałów określa się na przestrzeni bazie lokali razem powierzchniami części lub pokoi przynależnych do lokalu np piwnic, tarasów.
Lokalem może wyodrębnionym być samodzielny budynek niekoniecznie mieszkalny. Nieruchomość lokalowa, budynek wyodrębniony, to jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej, gruntowej lub budynkowej, w ustanowienia celu autonomicznej cech lokalu. Samodzielność stwierdza starosta. Do powinny lokalu być przynależne inne pokoje .
Wyodrębnienie jest notarialne nierozerwalnie związane z ustanowieniem współwłasności, której nie można znieść bez zniesienia odrębności lokali.
Ostatnie modyfikacje prawa spółdzielczego zmierzają, do wykupu umożliwienia lokali spółdzielczych i kreacji wspólnot mieszkaniowych. Konieczne aczkolwiek jest wyodrębnienie dalej połowy lokali, udziały licząc danych lokali w nieruchomości wspólnej to wg notarialnego aktu przenoszącego własność ze spółdzielni na posiadacza lokalu, i spełnienie innych wymogów, bowiem wyodrębnianie przebiega z majątku spółdzielni a specyficznej mianowicie formy cech tam gdzie np. nierzadko grunt nie jest własnością spółdzielni. Spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali.
Aby wyłonić wspólnotę mieszkaniową z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy:
lub
Pomimo wyłonienia "uśpionej" mieszkaniowej wspólnoty spod jurysdykcji prawa spółdzielczego, spółdzielnia mieszkaniowa może, ale nie winien być zarządcą nieruchomości. Reguluje to Akt notarialny przenoszący własność, część albowiem spółdzielni mieszkaniowych nakazuje wpis w Akcie klauzuli notarialnym dotyczącej administrowania nieruchomością wspólną, wtedy powinny zatrudniać osobę posiadającą licencję zarządcy nieruchomości.
W przypadku gdy wyłoniona nowo wspólnota mieszkaniowa odebrać preferuje administrowanie nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, winien to zrobić w formie Aktu notarialnego, prawnik sporządza protokół z głosowania, się liczy procentowy udział w nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 18.11.2009 r., o ile w nieruchomości pewnej jest wyodrębniony więcej niż jeden budynek z zasobów spółdzielczych, to zgodnie z Art 199 KC każda decyzja, co zakres przekracza zwykłego zarządu być winien zatwierdzona poprzez wszystkich współwłaścicieli pewnej nieruchomości, członków i nie członków spółdzielni. Np. termomodernizacja, nie jest remontem, niemniej inwestycją, na powinny którą zgodzić się wszyscy współwłaściciele, nie w formie uchwał spółdzielczych, niemniej w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Nadchodzące modyfikacje w 2011 r. ustaw dotyczących spółdzielni mieszkaniowych, wprowadzą rewolucję, nowo albowiem wyłoniona wspólnota mieszkaniowa z zasobów spółdzielczych, zawłaszczy wszystko, co stoi na jej nieruchomości gruntowej, a przedtem należało do spółdzielni, np. pokoje wynajmowane, pokoje piwniczne, węzły ciepłownicze, etc.,
Te pojęcia są mylone lub niepoprawnie stosowane zamiennie.
Ustawa nakłada obowiązek, pod groźbą zarządu komisarycznego, powołania zarządu wspólnoto osobowego. Szefostwo wspólnoty mieszkaniowej to jest organem wspólnoty mieszkaniowej, kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz jak i w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Wyłania się go głosowaniu spośród właścicieli, lub spoza ich grona, i jest to przekraczająca czynność zakres zwykłego zarządu.
W "niewielkich wspólnotach", tam liczba gdzie lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących dalej do dotychczasowego posiadacza, nie jest większa niż 7 , wyłaniania obowiązku zarządu wprost nie ma, aczkolwiek w tym zakresie, ustawa odsyła do kodeksu cywilnego, z którego wynika, że drobnej szefostwo wspólnoty tworzą wszyscy współwłaściciele i jest to szefostwo osobowy lub powinny go powierzyć zarządcy profesjonalnemu.
W praktyce w wielu bardzo sytuacjach niewielkie wspólnoty w ogóle nie podejmują jakichkolwiek decyzji o sposobie administrowania. Konieczne czynności, np. naprawy, ugody na wywóz śmieci, dostawy wody, etc., wykonują niezbyt formalnie. Dopiero w przypadku większych katastrof: pożarów, powodzi, uszkodzenia, konfliktów między nimi, problemów z likwidacją szkód ubezpieczeniowych lub gdy przebiega interwencja władz, nadzoru budowlanego, sanepidu, straży, straży miejskiej, prokuratury, policji itp., i sprawy trafiają do sądów cywilnych, zaniedbanie prawidłowego, administrowania formalnego nabiera jaskrawego wymiaru finansowego lub pociąga odpowiedzialność karną.
Bowiem, wspólnotą administrowanie może bywać znacznie skomplikowane i rodzi wielką odpowiedzialność, ustawą o nieruchomościami gospodarce wprowadzono organizacje licencjonowanego zarządcy nieruchomości. We wspólnotach wszystkich można notarialnie powierzyć szefostwo zarządcy profesjonalnemu, przejmuje jaki rolę zarządu wspólnoty to osobowego ponosząc pełną odpowiedzialność. Ustawa nakłada na zarządce takiego ogromne standardy ze względu na odpowiedzialność jaką ponosi.
Szefostwo nierzadko osobowy powierza obowiązki wykonawcze profesjonalnemu administratorowi. Potocznie i niepoprawnie mówi się, że on "zarządza". Natomiast główna odpowiedzialność za wspólnotą administrowanie spoczywa dalej na osobach wybranych do zarządu a administratora odpowiedzialność ograniczona jest do treści ugody cywilno-prawnej. Szefostwo wspólnoty mieszkaniowej to jest organem wspólnoty mieszkaniowej, kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz jak i w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali.
W praktycznie i piśmiennictwie termin "szefostwo" używany jest również w znaczeniu czynności. Mówi się o "oddawaniu w szefostwo rzeczy" "sprawowaniu zarządu" to czymś. Należy zwracać uwagę na wykorzystania sposób takiego terminu we odpowiednim kontekście.
Sformułowanie to się ukazuje przy bardzo wielu okazjach. Od korporacji kodeksu handlowych przez ustawę o stowarzyszeniach i kodeks cywilny po ustawę o cech lokali i nie jest jednoznaczne. Tylko ustawa o cech lokali wymienia je np:
W odróżnieniu od kodeksu cywilnego, zastrzega jaki jednomyślność przy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ustawa pozwala na decydowanie większościowe we wszystkich sprawach, z wyjątkiem niewielkich wspólnot, w których wymagają one zgody wszystkich. Aczkolwiek zaliczenie do planu nich ekonomicznego jest z pozoru sprzeczne. Natomiast planu przyjęcie ekonomicznego obejmującego swym zakresem normalne czynności, w tym np. powoływanie funduszu remontowego na remonty bieżące, zaliczki na utrzymanie nieruchomości, ewidencja, są jak najbardziej "normalne", co potwierdza orzecznictwo.
Pokutuje mylny pogląd, że ustawa o cech lokali w ogóle nie dotyka drobnej wspólnoty i że winien być w niej jednomyślność we wszystkim, różnica natomiast polega tylko na tym, że w "wielkiej" wspólnocie o wszystkich sprawach decyduje wiele, a w "drobnej" w przekraczających sprawach zakres zwykłego powinny zarządu się zgodzić wszyscy.
Wspólnotę reprezentuje szefostwo, lub zarządca. Szefostwo wspólnoty mieszkaniowej to jest organem wspólnoty mieszkaniowej, kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz jak i w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Do przekraczających czynności zakres zwykłego zarządu, szefostwo/szefostwoca winien mieć pełnomocnictwo w formie uchwały. W niewielkich wspólnotach w przekraczających sprawach zakres zwykłego zarządu, reprezentują posiadający właściciele wiele udziałów niemniej mniejszościowy nawet posiadacz może wbrew większości za sądu zgodą reprezentować wspólnotę i działać w jej imieniu, art. 202 kodeksu cywilnego.
Wszelki ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu i zapoznawać się z dokumentami, korzystać z części wspólnych jak i prawo do pożytków. Natomiast wykonująca osoba czynności zarządcze ma prawo do wynagrodzenia.
Właściciele ponoszą lokali wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i mają obowiązek wpłacać na to zaliczki na pokrycie kosztów najaktualniejszych jak i fundusz remontowy, z zasady do 10 dnia miesiąca.
Za zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a wszelki posiadacz lokalu to w części odpowiadającej jego udziałowi. Oznacza to, że kolejności pierwszej wierzyciele powinni zaspokoić swoje roszczenia z majątku wspólnoty mieszkaniowej. Inna sytuacja wystąpi, gdy np. szefostwo przyczynił się do powstania straty, umyślnie lub nieumyślnie. Wtedy można się liczyć z odpowiedzialnością odszkodowawczą ze strony członków zarządu. W sądowych sprawach wspólnota może pozywać właścicieli a właściciele wspólnotę.
Organem nadrzędnym nad wspólnotą jest sąd powszechny, jaki rozstrzyga sporne sprawy, np. powództwo o uchylenie uchwały. Nierzadko właściciele wykazują powściągliwość w zwracaniu się do sądów traktując to jako „ścieżkę wojenną”, a nie jako odwołanie się do organu zwierzchniego w trybie przewidzianym poprzez prawo. O wspólnot sprawach rozstrzyga sąd w trybie nieprocesowym na posiedzeniu niejawnym.
Przede wszystkim wynikają z:
Do wszelki tego szefostwo musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej zarządu. Fachowi mają zarządcy taki obowiązek a liczba nawet ubezpieczenia uzależniona jest od podległego majątku.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w indywidualnego drodze zbierania głosów poprzez szefostwo; Raz w roku, w terminie do 31 marca, szefostwo ma zwołać obowiązek zebranie właścicieli lokali. Przedmiotem zebrania rocznego powinny m.ni. być:
Działania deweloperów doprowadziły do powstania rozmaitych sytuacji to organizmów znacznych formalnie będących wspólnotami lub osiedli niewielkich wspólnot lub osiedli wręcz domów jednorodzinnych wymagających jednolitego administrowania. Deweloper to inwestor, a mianowicie osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości budynkowych, domów mieszkalnych, obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych, z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Przekształcenia są prawdopodobne, ale nie na bazie ustawy o scalaniu i podziale gruntów, tam bardzo gdzie wielu zarządców kieruje uwagę, a drogą czynności cywilnoprawnych. Trudność uzyskanie jest jednomyślności zainteresowanych i przygotowania pracochłonność aktów bowiem droga prowadzi poprzez zniesienie współwłasności i wymianę udziałów co niepoprawnie zrealizowane, pociągnąć może ogromne opłaty skarbowe.
Administratorzy administrowanie proponują poprzez zakładanie stowarzyszeń. Jest to efektywne ale ustawa o stowarzyszeniach nie pozwala na zmuszanie do przystąpienia do stowarzyszenia. Redukuje to prawa do współdecydowania o cech i upraszcza nadużycia.